一、前言

房地产企业破产程序是一个漫长的过程，对于破产程序的推进，债权人、债务人、管理人、法院都需要付出巨大的努力。破产程序的推进不仅关系到债务人财产的保护，还关系到全体债权人及相关权利人利益的保障。房地产企业破产案件的特殊性在于：房地产企业一旦进入破产程序，将面临资产变现困难、债务清偿困难、债权人利益保障困难等问题。由于在我国的经济发展过程中，房地产行业发展与金融体系有着密不可分的联系，当房地产企业进入破产程序时，金融机构对推进债务人的破产程序具有天然优势。如何充分发挥金融机构的作用，协助企业资产变现、债务清偿、破产重整，以实现各方利益最大化，则成为司法实践中需要重点关注的问题。

二、房地产企业进入

破产重整程序后的困境

当房地产企业进入破产重整程序后，其往往会陷入以下困境：

（一）自身无法偿还到期债务。对于房地产企业来说，其本身的资产主要包括土地使用权、在建工程抵押和预售商品房等。而当房地产企业进入破产程序时，其已无偿债能力，无法偿还到期债务。

（二）市场信誉度降低。如果房地产企业无法偿还债务，将会被列入失信银行征信系统，这将导致其难以获得银行和其他金融机构的支持。失信银行征信系统记录了中国人民银行和各商业银行对企业的信贷业务、资产抵押、金融信用等级以及其他奖惩记录等信息。如果这些不良记录持续到房地企业的破产重整程序中，将会对房地产企业的贷款和融资造成后天性障碍，抑或会对企业的市场份额、品牌形象和未来业务发展带来负面影响。

（三）烂尾楼牵涉的利益冲突。烂尾楼是指建设未完成或已停工的楼房，通常是由于房地产企业出现资金问题或因其他原因导致建设无法继续。这些未完成的楼房往往无法出售或出租，也无法为企业带来收益。烂尾楼背后涉及复杂的债权债务关系，如拖欠工程款、已售房业主的房款、银行债务、抵押债权、民间借贷等。如果这些冲突无法妥善解决，将会对众多群体的合法权益造成损害。因此，在进行破产重整过程中，需要特别考虑烂尾楼的再度开发问题。

三、金融机构参与房地企业

破产重整程序的可行性

（一）我国金融体系的发展。随着我国经济的发展，金融机构在我国国民经济中的地位日益提高，为我国经济发展提供了重要支撑。作为一种特殊的融资形式，金融机构在房地产行业的发展中发挥着不可或缺的作用。

（二）金融机构拥有丰富的融资渠道。作为市场经济中重要的融资方式，金融机构具有资金周转快、融资成本低等特点，能够有效解决房地产企业在破产重整过程中出现的资金短缺问题。

（三）我国房地产市场体系日益完善。近年来，我国房地产市场体系逐渐完善，政府在制定相关政策时也更加注重保障居民购房需求，相关政策不断出台，为房地产企业走出困境提供了保障。

（四）金融机构自身优势。

1.金融机构具备丰富的风险防控经验。我国房地产行业经过多年的发展，市场主体数量不断增多，经营模式也愈发复杂，不同类型的企业在发展过程中会遇到不同的问题。目前，我国房地产行业已经进入调整转型阶段，市场集中度不断提升，呈现出强者恒强的局面。对于房地产行业而言，只有具备良好的资金实力、管理能力、融资能力和抗风险能力的企业才能在行业内立足并得到持续发展。因此，金融机构参与到房地产企业破产程序中来，能够促进房地产企业内部经营模式转型升级，同时也有利于其稳健经营和可持续发展。

2.金融机构具有专业的投资分析能力。金融机构是企业发展过程中不可替代的重要参与主体，其对企业的经营状况、资产负债、融资规模等情况具有专业的分析能力，可以为企业提供全面、真实的信息支持，进而帮助企业实现快速融资。同时，金融机构还可以根据自身风险偏好及资金实力，为企业设计个性化的融资方案，在保障债权人权益的前提下实现风险可控。在破产程序中，金融机构可以通过提供财务顾问服务，为破产重组方案提供专业咨询意见，并提供相关行业研究报告、财务分析报告等专业信息支持。此外，金融机构还可以通过整合并购重组、资产处置等方面资源，为破产重整企业提供资产处置建议及风险防控措施。

3.金融机构具有较高的社会责任意识。近年来，我国经济发展速度放缓，市场竞争更加激烈，导致企业资金链出现问题的情况屡见不鲜。金融机构作为社会经济运行的重要组成部分，具有较高的社会责任意识，在面对经济下行压力时，会自觉主动地提高自身风险防控能力。同时，金融机构拥有较高的社会地位和较强的市场竞争力。例如，在房地产企业破产重整案件中，管理人或债务人可以从银行处获取授信额度并进行资金监管。同时，银行可以要求债务人提供其所开发楼盘的项目材料、工程进度以及其他相关材料，并对相关材料进行监督。

总之，金融机构介入破产程序不仅能够维护自身合法权益，还能有效解决当前经济发展中遇到的问题。但需要注意的是，在司法实践中金融机构参与破产程序时需要充分发挥其主观能动性，不仅要保护好自己的合法权益不受损害，还要积极引导和帮助债务人恢复经营能力、降低债务风险。金融机构应充分发挥其优势与特点，在法律允许范围内积极参与到破产程序中来，实现各方利益最大化。

四、房地产企业在破产重整程序中

如何向金融机构借力纾困

（一）采取市场化债转股方案

根据《商业银行法》第43条的相关规定，我国商业银行不得对企业直接持有股权。但根据2016年9月22日国务院发布的《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，该意见的附件《关于市场化银行债权转股权的指导意见》（以下简称《债转股意见》）则为商业银行通过债转股实现债权提供了新途径。也就是说，金融机构可以通过设立自己的资产管理公司作为执行机构来实施债转股，该种方式有效避免了《商业银行法》禁止直接持有企业股权的情况发生。由此，金融机构通过设立金融资产管理公司可以间接享有对拟破产企业的股权。

市场化债转股方案可以有效地调整破产房地产企业和债权人之间的权利义务和履行期限。这种方案可以在企业恢复盈利能力的时候帮助债权人更好地实现自己的债权。正如韩长印教授的观点所言：破产重整程序中的债转股似乎具有将债权转化为股东权益的投资属性，但最好将其视为拟破产企业与债权人之间共同协商违约后实施的 “特殊清偿方式”。【1】对于拟破产房地企业来说，破产重整的选择可以暂时减轻企业债务压力，有助于企业偿债能力逐步恢复，有机会实现企业的再生，而债转股正是实现上述目标的有效手段。因此，在破产重整过程中实施债转股，可以提高资源配置效率，合理控制可能出现的财务风险，对于化解微观层面的债务、帮助企业再生、确保宏观层面供给侧结构性改革、维护经济社会稳定具有重要意义。

（二）协调实施融资债权的超级优先清偿机制

在国家明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位之后，政府出台了一系列调控房价的政策，特别是从2020年以来，由于新冠肺炎疫情的爆发，房地产行业陷入了持续低迷状态，甚至大量的房地企业因抗风险能力较低，被迫进入破产程序。自有现金流不足，而房产销售呈现出断崖式下滑，无法回笼资金，烂尾楼屡见不鲜，此时就显示出了向金融机构融资的重要性。

而在破产房地企业融资过程中，最关键的问题是确定融资续建资金是否可以作为共益债务优先偿还。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》第二条的规定【2】，可以融资续建资金视为共益债务的优先清偿款项，但其优先级相较于普通债权，无法优先于对债务人特定财产享有担保的债权。这意味着，除非破产的房地产企业自有资产足以覆盖建设工程债权及抵押债权以及共益债务，否则引入的融资债权将存在风险，可能导致融资债权的损失。如果在房企破产案件中使用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》第二条的规定去处理融资债权的问题，几乎没有引入融资的可能。但根据2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》【3】中确立的商品房消费者权利的超级优先性，融资续建资金作为共益债，突破《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》第二条的规定优先于建设工程债权和抵押债权清偿则完全可行。理由如下：

融资续建资金作为共益债超级优先清偿的前提是续建资金的用途是为商品房消费者交房。房地企业的其他资产变现后也可以优先用于续建交房，但正如上文所述，房地企业一旦进入破产程序，资产变现将会异常困难，而引入共益债资金用于续建交房则省去了资产变现的环节，但在完成项目续建后，除了向商品房消费者交房的资产外，其他资产依然要进行出售变现，变现后优先用于清偿共益债，以此来打消金融机构提供融资的风险顾虑，更好地助力破产房地企业融资续建以保障购房消费者的权益，缓解社会矛盾，维护社会稳定。

（三）房地产企业并购贷款

在房地产企业破产重整程序中，金融机构还可以向企业提供并购贷款。这种贷款是金融机构在企业破产重整时为承接企业资产的受让方提供的资金支持。并购贷款的主要目的是帮助承接企业的受让方获得必要的资金，以实现企业资产的购买和经营管理。一般来说，这种贷款的还款期限相对较长，而且需要借助企业的稳定经营和盈利来偿还贷款本息。

目前，银行并购贷款是并购资金的主要来源。随着利好政策的深入实施，银行并购贷款等融资渠道将更多地倾向于国有企业、央企和优质民营企业，实力较强的房企将获得更多机会。从2021年12月开始金融机构监管层连续发声，支持房企合理的并购融资需求，并鼓励金融机构稳妥有序地开展并购贷款业务，以营造良好的并购融资环境（详见下表[4]）。

（四）房地产融资租赁——“售后回租＋保理”模式[5]

该模式由三方参与，包括房地产开发企业 、 融资租赁公司以及银行类金融机构。

“售后回租”是指房地产开发商在项目开发完毕后，通过与融资租赁公司达成房地产购买协议，将已建成的房产出售给融资租赁公司，同时通过与融资租赁公司达成房产回租协议并租回该房产，继续使用该房产用于经营活动。这样一来，开发商通过售出房产获得一定的现金流，而融资租赁公司则通过房产的租金收益获得回报。在租赁期限到期后，开发商可以选择续租、买断或归还该房产。

“保理”是指融资租赁公司通过与银行类金融机构达成保理协议，通过向银行出售租金权益，获得提前收取租金的现金流。在“售后回租＋保理”模式中，融资租赁公司可以将租金权益出售给银行，以获得更快的现金流，并降低租金回收风险。银行在收取租金后，再向融资租赁公司返还租金减去保理费用的部分。

这种融资模式对于房地产开发商来说，可以通过售后回租的方式快速获取资金，缓解资金压力，避免项目滞销，同时也不必担心房产管理的问题。对于融资租赁公司来说，可以通过收取租金获得稳定的现金流，降低租金回收风险，提高资金使用效率。对于银行来说，则可以通过购买租金权益获得投资回报，同时也能帮助房地产企业解决资金问题。

需要注意的是，这种融资模式需要注意合同的设计和审核，确保融资租赁公司、银行和房地产开发商之间的权益得到保障。此外，还需要注意租金定价的问题，以避免因租金收益不足而影响融资租赁公司和银行的回报。

五、结语

本文从破产重整程序的角度对房地产企业通过破产重整程序缓解危机，继而向金融机构借力重生的路径进行了探讨，并提出了相应的建议。房地产企业重整案件涉及债权人、债务人、投资人、管理人等多方主体，其中各方利益均会受到不同程度的影响，尤其是在我国当前"房住不炒"的大背景下，房地产企业破产案件中涉及的社会矛盾较为突出，对社会稳定带来一定的负面影响。因此，在破产重整程序中引入金融机构能够更好地实现债权人利益最大化。本文结合实践中房地产企业重整案件中出现的问题进行了探析并提出了相应思考。相信在未来房地产企业重整案件中将会出现更多新问题、新情况，通过管理人协调金融机构的介入与助力，将会为房地产企业走出困境开辟更多的新路径。

注释：

[1] 韩长印.破产法视角下的商业银行债转股问题-兼与王欣新教授商椎[J].法学，2017（11），第52-65页。

[2]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》第二条  破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。

 [3]《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）   第二条  商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。第三条  在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

 [4] 新闻资讯.

[5] 林良泽.房地产融资渠道与融资方案选择研究.厦门大学硕士论文，2017.

作者介绍

曾永先

四川鼎正律师事务所律师，具有高级企业合规师资格。专注于破产事务、民商事纠纷并担任国有企业的常年法律顾问，具备广泛的法律知识和经验，能够为客户提供全面的法律服务和咨询。

专业方向：民商事纠纷、破产事务、公司治理

机构介绍

四川鼎正律师事务所

四川鼎正律师事务所成立于2001年，2016年经四川省司法厅批准变更为合伙制律师事务所，以“鼎力相助，匡扶正义”为执业宗旨，坚持“专业化、团队化、公司化”运作。致力于为政府、企业提供法律服务，擅长知识产权、公司法、金融、证券、资产重组（破产清算、破产重整）、房地产、建设工程、合同纠纷、侵权纠纷等民商法律事务以及刑事辩护等。